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卓越商企服務強大護城河穩增長 海通國際看好值14.3港元

2021-03-30 來源:富途牛牛
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卓越商企服務(06989.HK)恒生指數(800000.HK)大市經過急跌后反彈,恒指在「頭肩頂」型態的「頸線」附近徘徊,本週能否重回并企穩在「頸線」之上,對大市有重要啟示,宜密切留意。 

內地物管行業隨著越來越多公司上市,已逐漸成為內房板塊以外的另一大板塊。然而,在這條賽道上,亦越來越像內房股,各物管股之間除了規模外,差異化日漸模糊。雖然如此,市場上其實絕不乏優質的細分賽道投資標的。投資者只要細心觀察,不難找到具有長期穩健增長前景的優質物管股。 

商務物管行業頭部企業、大灣區高級商務物管市場排名第一的卓越商企服務(6989)正是具有差異化的長期價值投資標的。海通國際在公司發佈業績后,重申其「跑贏大市」評級及目標價14.3港元,意味較昨天股價約9.18港元具有近56%的上行空間,可作參考。 

目前,在整個市場規模高達萬億的物管領域中,根據市場的粗略估計,住宅物管按服務收益計算,約佔總規模的比例逾60%,其他業態的佔比則較分散。不過,值得留意的是商寫板塊(商場及寫字樓)的平均每平方米物管收費為整個行業中最高,醫院物管則跟隨其后。而住宅項目的物管費用水平基本處于大物管行業的底部,原因除了行業門檻相對較低,市場競爭較為激烈外,住宅物管公司大多依賴房地產開發商母公司輸血以推動發展,第三方外拓能力較弱,形成在業務拓展過程中的提費能力亦相應較低。對比而言,商務物管賽道因行業門檻和集中度相對較高,毛利水平亦較穩定,若具有良好的第三方外拓能力,公司的業務前景必更佳,長期投資價值潛力更大。

內生動力持續強化 盈利能力不斷提升 

卓越商企服務于1999年在深圳成立,深耕大灣區商務物管逾20年,在高級寫字樓領域更擁有強大的競爭優勢,并已建立了標準化的營運模式,能向多業態項目提供覆蓋物業全生命周期的全產業鏈綜合服務。公司服務類型多元化,涉及寫字樓、商務綜合體、企業總部、綜合辦公、研發資料中心、工業園區、物流園區、政府公建、高等院校、醫院公共設施、住宅公寓等不動產物業的諮詢顧問、物業服務、綜合設施管理、高端商務服務等綜合管理服務。

公司已于315日正式成為恒生綜合指數成份股及深港通標的,亦剛公佈了2020年全年業績,整體表現優于預期,后市估值上修動力不少。2020年,公司收入增長約38%至約25.3億元人民幣(下同),毛利達約6.6億元,大幅增長53.2%,毛利率達26.3%,按年提升2.7個百分點。全年純利飆升82.1%至約3.25億元。每股派息0.0951港元,派息率為24%。

在強勁業績表現背后,動力主要來自于內生增長和外拓能力的同步爆發。公司去年的收入主要來自三大業務板塊–基礎物管服務、增值服務和其他服務,佔比分別為83.6%、14.2%2.2%。其中,基礎物管服務業務于年內收入達21.1億元,增長33.9%,而增值服務業務收入為3.59億元,大升近76%。受惠于兩大業務的收入穩健增長,以及業務毛利率分別同比增長2.1個百分點及9.4個百分點至24.1%34.6%,令公司盈利能力得以顯著提升。

近年來,公司的增值服務收入佔比持續上升,成為增長最快的業務板塊。然而,與行業平均收入佔比達30%的水平相比,仍然具有倍升的增長空間。而增值服務作為公司的核心差異化手段,亦已成為卓越商企服務于未來持續大力拓展的業務板塊,尤其是向客戶提供的資產服務、企業服務價值鏈條等均具有巨大的發展空間,對盈利能力的持續提升亦具有重大作用。 

此外,得益于整體服務質量的持續強化,根據賽維咨詢的2020年統計數據顯示,客戶對公司的寫字樓物管服務的滿意度達到99%,高于行業平均的95%水平。良好的客戶滿意度不僅有助提升客戶的忠誠度,亦有利于增值服務產品的精細深耕發展。 

強大第三方外拓能力推動未來巨大增長 

在市值逾百億的物管股中,具有穩定第三方外拓能力的公司并不多,而于2017年至2020年間,實現第三方開發項目收入按複合年增長率45%以上持續擴張的物管公司,更是寥寥無幾。卓越商企服務去年IPO時吸引9名重磅基石投資者,包括騰訊(700)、京東(9618)、雪湖資本、3W Fund、奧陸資本、睿遠基金等,相信與其在高端商寫物管領域擁有領先地位,以及強勁的外拓能力不無關係。 

據了解,十大互聯網巨企中約九家都是卓越商企服務的客戶,其中騰訊、華為等更與公司合作多年。在這些互聯網巨企在全國性擴張的同時,不少區域總部大樓、研發中心等均交予卓越商企服務來負責物管服務。正因如此,公司在其大客戶的支持下,于去年在業務覆蓋城市上實現了高速的擴張,從首五個月34個城市,擴大至全年42個城市,全委項目達79個,年合同金額達3.69億元,多年期合同總金額為 8.23億元 ,全委管理面積約 577萬平方米。 

上述數據,除了反映公司的第三方外拓能力,也體現出行業的差異性。因為商寫物管的要求較高,故其合約周期一般也較住宅物管的合約周期為長,所以穩定性更高。同時,商寫以至綜合產業園項目的增值服務業務亦擁有巨大的發展空間。由于這些項目具有多元化的全場景,如團膳、高端禮賓餐飲、商務旅游代購、團建拓展等,更有利于擴大增值服務產品,拉動高毛利的增值服務持續穩健增長。

此外,卓越商企服務在高端寫字樓領域深耕多年,擁有豐富的大客戶資源,憑藉卓越服務質量的口碑相傳,更不斷贏得了大客戶上下游產業鏈的合作伙伴的項目合約,形成日益廣泛的飛輪效應。2020年,在獲取的第三方外拓項目中,按合同金額計,來自大客戶的佔比達58%;按業態而言,來自企業大樓、辧公研發園區的新增項目的合同金額,佔新增總合同金額約69%。另外,來自其他區域(即大灣區和長三角城市群以外的一綫或二綫城市)的新增第三方非住宅物業項目數量及相關合同金額分別達到34個和1.69億元,同比顯著增長。

豐富的內生資源、強大的外拓能力,加上能滿足多業態的覆蓋物業全生命周期的全產業鏈綜合服務,以及巨大的線上線下多場景增值服務發展空間,已構筑起堅固的護城河,卓越商企服務為長持佳選。

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